التدبير العقاري في خدمة التنمية المجالية
يعتبر العقار بلا منازع مفتاحا للتعمير Le Foncier et la Clé de l’Urbanisme كما هو مضمن في توصيات ميثاق أثينا للهندسة المعمارية والتعمير المنعقد سنة 1930، فلا يمكن تصور أية سياسة عمومية تصبو إلى تنظيم المجال دون التحكم في العقار باعتباره الأرضية الأساسية التي تنطلق منها مختلف المشاريع التنموية في مختلف المجالات الاقتصادية والاجتماعية والعمرانية، وذلك من خلال توفير الأوعية العقارية لإقامة المشروعات والتجهيزات الأساسية وإحداث المرافق الضرورية.
وبذلك، فالعقار هو عامل انتاج استراتيجي لكل القطاعات الحيوية ورافعة أساسية للتنمية، فهو الوعاء الرئيسي لتحفيز الاستثمار المنتج والمجر للدخل والموفر لفرص الشغل.
في هذا الصدد، نعالج في هذا المداخلة إشكالية إراضي الجماعات السلالية في علاقتها بالتدبير الترابي والتنمية المجالية لاسيما تلك الموجهة أو القابلة للتعمير، وهو موضوع يكتسي أهمية بالغة داخل الفضاء الجهوي لدرعة تافيلالت، حيث تشغل أراضي الجموع حيزا مجاليا مهما ضمن الخريطة العقارية للجهة، كما أنها هذا النظام العقاري يشهد حراكا ملحوظا على كافة المستويات والأصعدة.
فما هي تجليات الإشكالية العقارية التي تطرحها أراضي الجموع أمام المدبر الترابي وهو بصدد إعداد وتنفيذ برامج التنمية وخطط التهيئة العمرانية والمجالية؟ ثم ماذا عن المداخل الأساسية لتثمين هذا الرصيد العقاري وإبراز قيمته في خدمة قضايا التنمية المجالية؟
هذه الأسئلة وأخرى سنحاول ملامسة عناصرها الجوابية من خلال المحورين المواليين، وذلك وفق مقاربة تعتمد المزاوجة بين الطرح المعرفي وإفرازات الممارسة العملياتية.
المحور الأول: أراضي الجماعات السلالية وتحديات تنظيم وتخطيط المجال الترابي
يعرف المغرب منظومة عقارية مركبة ومعقدة ناتجة عن مجموعة من العوامل التاريخية والاجتماعية والاقتصادية والثقافية، فمنها ما هو مستمد من بعض الأعراف والتقاليد كما هو الحال بالنسبة لأراضي المخزن وأراضي الجموع وأراضي الجيش، ومنها ما هم مستمد من الشريعة الإسلامية كأراضي الأحباس… مما أفرز جملة من التحديات والإكراهات التي تعيق تصفية الوضعية القانونية للعقارات وتنظيم استعمالها وتداولها وبالتالي إدماجها في مسلسل التنمية الشاملة.
وحيث أن التحولات العميقة التي تشهدها المجالات الترابية بفعل الدينامية الاقتصادية والاجتماعية والتزايد الديمغرافي المتسارع وأيضا ارتفاع وثيرة التمدد والتوسع العمراني للمدن والمراكز الحضرية تستوجب من المدبر الترابي توفير أوعية عقارية بالقدر الكافي للاستجابة للحاجيات المتنامية سواء على مستوى السكن أو على صعيد المرافق الضرورية والبنيات التحتية والتجهيزات الأساسية.
-تقادم الترسانة القانونية المؤطرة لأراضي الجموع: أول ملاحظة يمكن إثارتها في هذا السياق أن النظام القانوني لهذا النوع من العقارات يعود إلى بداية القرن الماضي، حيث صدر ظهير 26 رجب 1337 الموافق ل 27 أبريل 1919 بشأن تنظيم الوصاية الإدارية على الجماعات وضبط تدبير شؤون الأملاك الجماعية وتوفيتها كما تم تغييره وتتميمه بمجموعة من النصوص التشريعية أو التنظيمية، غير هذه المنظومة لم تعد مسايرة للتطورات الاقتصادية الاجتماعية الراهنة.
ورغم أن الغاية الأساسية لهذا النظام القانوني يتمثل في تأطير الأعراف القبلية الخاصة بالاستغلال الأراضي السلالية من حيث حمايتها والحفاظ عليها وضبط العلاقات بين مستغليها ومنع استغلالها بصورة غير قانونية، فإن الممارسة العملية أبانت عن مجموعة من النواقص والاختلالات التي تعتري هذه المنظومة القانونية.
وبالتالي، فالمدبر الترابي يجد أمامه أدوات قانونية متقادمة لا توفر لهذه الثروة الحيوية الحماية اللازمة ضد كل أشكال الترامي والاستنزاف ولا تسمح بتوظيفها بشكل أكثر عقلانية في برامج التهيئة المجالية
-المنازعات العقارية التي تطال أراضي الجماعات السلالية: رغم أن هذا النظام العقاري يشكل رصيدا مهما من الأراضي تقدر مساحتها الإجمالية حوالي 15 مليون هكتار، فإن غاليا ما تكون محل نزاعات لا حصر لها، فيكفي مراجعة عدد القضايا المعروضة على محاكم المملكة للوقوف على واقع هذه العقارات وعدم قابليتها للتعبئة على النحو المطلوب في برامج التعمير والتنمية المجالية.
وتتخذ هذه المنازعات أشكالا متعددة سواء بين أعضاء الجماعة النيابية الواحدة أو بين الجماعة والأغيار أو بين أصحاب العقارات الأصليين ومستغليها الفعليين، وخي منازعات يمتزج فيها العرف بالقانون والممارسة مما ينتج عنه تعثر التصفية القانونية للعقار بسبب سوئ تدبير هذه المنازعات في ظل غياب قضاء متخصص وطول أمد البت في القضايا العقارية ذات الصلة.
لذا، فلإدارة تصطدم بواقع عقاري تنازعي يقلل من فرص الولوج إلى هذه الأراضي وتعبئتها لخدمة البرامج والمشروعات التنموية.
-عدم انسجام الهياكل المشرفة على تدبير أراضي الجموع: ويتخذ هذا التحدي مظهره البارز من خلال مؤسسة الجماعة النيابية، باعتبارها إطار هيكلا تنظيميا تقليديا، و التي تبقى بعيدة كل البعد عن الاستجابة لمتطلبات التحديث وقواعد الحكامة على مستوى تدبير هذا الرصيد العقاري الهام في ظل تعدد المتدخلين وتعقد المساطر ومحدودية التنسيق والالتقائية
ويشكل ضعف الكفاءات والتأطير وعدم اعتماد الأساليب الحديثة في تدبير واستغلال هذه الأراضي التحدي الأبرز الذي يتوجب التعامل معه بالكثير من الاهتمام من أجل تطوير منظومة الهياكل الإدارية وإعطائها نفسا تدبيريا جديدا.
-أراضي الجموع ودينامية القطاع الغير المهيكل: لا شك أن تقادم النصوص القانونية المؤطرة لهذا النوع من العقارات وعدم انسجام التدبير الإداري وكقرة المنازعات كلها عوامل تجعل من هذا النظام مجالا خصبا للمضاربة العقارية، ومسرحا لتصارع مصالح متضاربة وعاملا منتجا للفوضى العمرانية وعرضة لممارسات الترامي والاستنزاف، فالتقارير المنجزة حول الموضوع تطلعنا على حقيقة مفادها أن العديد من أحياء الصفيح والتجمعات العمرانية العشوائية تقام فوق أراضي سلالية، وهو مؤشر على مساهمتها في دينامية وحركية القطاع غير المهيكل وتنامي ظاهرة البناء غير القانوني التي تكلف معالجتها ميزانية الدولة والجماعات الترابية مبالغ مالية كبيرة.
إن غياب أليات واضحة لضبط السوق العقاري واتساع رقعة المضاربات العقارية والارتفاع المهول لثمن العقار الجماعي لاسيما بالمجال الحضري والمناطق المحيطة كلها مؤشرات على حجم وطبيعة العلاقة التفاعلية بين العقارات السلالية والقطاع غير المهيكل في مجال التعمير والبناء.
-نمط استهلاك للمجال متعارض مع اختيارات التخطيط العمراني: تشهد أراضي الجموع خاصة بالمدن والضواحي نمطا استهلاكيا غير عقلاني وغير منسجم مع أهداف التنمية المجالية التي تسعى إليها وثائق التعمير باعتبارها أدوات لتنظيم وتخطيط حاضر ومستقبل التجمعات العمرانية والمجالات الترابية، فالتوزيع العشوائي للأراضي على نحو غير منسجم مع الحاجيات الحقيقية وعدم القدرة على التحكم في العقار الجماعي يجعل المدبر الترابي امام تحدي تنزيل ومضامين وثائق التعمير والتي سخرت في إعدادها أمولا عمومية مهمة، فعدم تنفيذ مقتضيات تصاميم التهيئة يرجع بالأساس إلى صعوبة تعبئة العقارات اللازمة لاحتضان المرافق والتجهيزات المبرمجة طيلة مدة صلاحية وثائق التعمير وهي 10 سنوات، مما يحول دون تحقيق المنفعة العامة التي على أساسها تمت برمجة تلك المرافق والتجهيزات.
والجدير بالذكر أن هذا الواقع العقاري العصي عن التطويع يساهم بشكل مباشر في إنتاج مجالا ترابيا غير متوازنا وإطارا عمرانيا غير متجانس، فكم من مشاريع وبرامج لم تر النور بسبب العراقيل التي يضعها العقار الجماعي.
المحور الثاني: المداخل الأساسية لتثمين أراضي الجماعات السلالية في علاقتها بالتدبير الترابي ورهان التنمية المجالية:
إن تثمين العقار الجماعي لا نقصد به ما تفصح عنه الدلالة اللغوية لمصطلح ” التثمين” أي إعطاء قيمة مادية أو سعر معين لقطعة أرضية، وإنما هو عملية مركبة تشمل مناحي متعددة تنصرف إلى تقدير القيمة المضافة للعقار الجماعي وحسن توظيفه في خطط وبرامج التنمية وصيانته وحمايته وتعزيز مكانته وإبرازها.
-تحسين جودة المنظومة القانونية: لا شك أن إي إرادة في إصلاح أراضي الجموع أو رغبة في تحديثها يجب أن تتأسس على قاعدة المراجعة الشاملة للنصوص القانونية التي أصبحت متجاوزة وغير مواكبة للتحولات التي يعرفها المجتمع المغربي على كافة المستويات والأصعدة، بحيث أنها أصبحت عامل معرقل للمبادرات والمشروعات الاستثمارية كما أكدت على ذلك الرسالة الملكية السامية الموجهة للمشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية المنعقدة سنة 2015 حيث جاء فيها ” …لذا ندعو إلى مراجعة وتحديث الترسانة القانونية المؤطرة للعقار بشقيه العمومي والخاص بما يضمن حماية الرصيد العقاري وتثمينه والرفع من فعالية تنظيمه وتبسيط مساطر تدبيره لتمكينه من القيان بدوره في تعزيز الدينامية الاقتصادية والاجتماعية لبلادنا…”.
وقد تمت ترجمة هذه الإرادة الملكية من خلال المراجعة الشاملة التي طالت الإطار القانوني المنظم لأراضي الجماعات السلالية من خلال صدور القوانين الثلاث الأساسية سنة 2019، ويتعلق الأمر بالقانون 62.17 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.115 صادر في ذي الحجة 1440 (9 أغسطس 2019) بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبي أملاكها، والقانون رقم 63.17 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.116 صادر في 7 ذي الحجة 1440 (9 أغسطس 2019) المتعلق بالتحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية، وكذا القانون رقم 64.17 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.117 صادر في 7 ذي الحجة 1440 (9 أغسطس 2019) بتغيير وتتميم الظهير الشريف رقم 1.69.30 الصار في 10 جمادى الأولى 1389 (25 يونيو 1969) يتعلق بالأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري.
-نغزيز وتقوية التدابير الحمائية: لا يخفى الدور الذي يضطلع به نظام التحفيظ العقاري في تأمين ملكية الأراضي السلالية وتيسير تداولها واستقرار المعاملات العقارية الواردة عليها وبالتالي الرفع من قيمتها الائتمانية والاقتصادية. و يرتكز التدخل في هذا المجال على محورين أساسيين، يتجلى أولهما في الاسراع في اعتماد خطة عمل لتسريع وثيرة تحديد وتحفيظ الأراضي السلالية بغرض تنظيم هذا الرصيد العقاري وصيانته والمحافظة عليه ضد كل أشكال الترابي علما أن العقارات المحفظة تكون في الغالب محصنة أمام المعاملات العقارية الغير المشروعة، كما أن تحفيظ هذه الأراضي سيضفي عليها شفافية لأكثر ويبرز قيمتها في السوق العقاري. أما الإجراء الثاني فيكمن في اتخاذ التدابير اللازمة من أجل حث الجهات المكلفة بتلقي أو تحرير أو تسجيل أو الإشهاد على صحة العقود والبيوعات التي تطال أرٍاضي الجموع بضرورة التقيد بالقوانين والنظم الجاري بها العمل لاسيما ما ينص عليه من الفصل الرابع ظهير 1919 السالف الذكر من عدم قابلية هذا النظام العقاري للتفويت إلا وفق شروط محددة. وهو ما ينسجم مع المضامين التي صاغها القانون رقم 66.12 المتعلق بالمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.124 بتاريخ 21 من ذي القعدة 1437 الموافق 25 أغسطس 2016 (ج.ر 6501 بتاريخ 19 سبتمبر 2016).
وبذلك، يتضح أن هذه الإجراءات ذات الطابع الاستعجالي تشكل سلاحا فعالا ووقائيا يؤمن للعقارات الجماعية الحماية القانونية اللازمة.
-تيسير مساطر ولوج المدبر الترابي للعقار الجماعي: يعتبر مدخلا أساسيا لتثمين هذا النوع من العقارات حتى يتكمن الفاعلون والمتدخلون من تكوين أرصدة واحتياطات عقارية بالقدر الكافي التي تسمح بالاستجابة الحاجيات المتنامية حاضرا ومستقبلا سواء على مستوى السكن أو المرافق الحيوية والتجهيزات الأساسية، ومواجهة متطلبات التوسع العمراني للمدن والمراكز الحضرية، وذلك في إطار قواعد التخطيط العقاري المبني على إدماج الوعاء العقاري في سياق مقاربة أو منظور استشرافي وفق مؤشرات مضبوطة حول الديناميات المجالية.
ويذكر أن العقارات لا تظهر أهميتها إلا بتملكها، لذلك ينبغي على المدبر الترابي لاسيما الجماعات الترابية، بحكم الصلاحيات الواسعة المخولة لها بمقتضى القانون، تفعيل مسطرة الاقتناء العقاري تطبيقا لمقتضيات القانون 62.17 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.115 صادر في ذي الحجة 1440 (9 أغسطس 2019) بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبي أملاكها، والذي وسع من خلاله المشرع المغربي إمكانية الولوج إلى هذا النوع من العقارات لفائدة الأشخاص العامة أو الفاعلين الخواص كلما تعلق الأمر بمشاريع استثمارية ذات فائدة اقتصادية واجتماعية.
إن تيسير مساطر الولوج للعقارات السلالية ينطلق من ضبط السوق العقاري ومعقولية ثمن الاقتناء على نحو يسمح للمدبر الترابي بتكوين مخزونات عقارية دون المساس بحقوق الجماعات الأصلية، فأحيانا تصل تكلفة شراء عقار إلى أكثر من 50% من القيمة الاستثمارية الاجمالية للمشروع أو المشاريع المراد إنجازها، في حين أن النسبة المعقولة لا تتجاوز 20%.
-ضمان شفافية المعلومة العقارية ألية للتسويق اترابي: إن تدبير المجال الترابي وتخطيطه ليس عملا اعتباطيا، وإنما يجب أن يرتكز على قاعدة بينات عقارية واضحة ومضبوطة تمكن من تكوين صورة عامة عن الوضعية العقارية،
-هكذا، فتوفر المعلومة العقارية وشفافيتها وسيولة الولج إليها ونزاهة المساطر يجب أن يكون ضمن اولويات السياسة العقارية للدولة في انسجام تام مع المبادئ التي صاغها دستور المملكة لسنة 2011 لاسيما ما يتعلق بالعق في المعلومة ومبدأ تكافؤ الفرص والمساواة أمام القانون.
أكثر من ذلك، يمكن الحديث عن حقة مستهلك العقار الجماعي، سواء كان إدارة أو منعش عقاري أو مستثمر، في الاطلاع ومعرفة كافة المعطيات والمعلومات والفرص العقارية وإمكانات التعبئة، وذلك باعتبار هذا العقار منتوجا ضمن المنتجات الموجعة للاستهلاك والتي يتعين أن تكون بمواصفات ذات جودة عالية من حيث البيانات عبر استثمار التكنولوجيا الرقمية بالاستعانة بالنظام المعلوماتي الجغرافي Système Informatique Géographique الذي يساهم في توفير معطيات خرائطية وموضوعاتية محينة ودقيقة حول العقارات.
والجدير بالذكر أن التحكم في المعلومة العقارية وضمان شفافيتها يعزز من القدرات التنافسية للمجالات الترابية في حفز الاستثمار واستقطاب المشاريع التنموية وضمان مردوديتها، فالمجال القادر على الجذب هو المجال الذي يتم تسويقه عقاريا بالكيفية الملائمة والمنسجمة مع متطلبات الحكامة وحسن التدبير. في هذا الصدد يقول جلالة الملك بمناسبة انعقاد المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية الاجتماعية:”… وبما أن النهوض بالاستثمار رهين بتوفر العقار باعتباره الأرضية الأساسية التي تحتضن المشاريع التنموية والاستثمارية، فإنه يتعين تركيز الجهود على تيسير ولوج المستثمرين إلى العقار وتبسيط مساطر انتقاله وتداوله مع العمل على تثمين العقار العمومي وضمان الولوج إليه وفق قواعد الشفافية وتكافؤ الفرص…”
إن مستلزمات الذكاء الترابي تفرض أنماطا تدبيرية مبتكرة ومتأقلمة مع خصوصيــــات المجـــــالات و حاجيات التوسعات العمرانية وفق رؤية استباقية تنتقل بالتدبير من منطق الاعتباطية والعشوائية إلى منطق للتخطيط العقاري الاستشرافي يكون محكوما بمؤشرات مضبوطة وصولا إلى توظيف أفضل لأراضي الجمود في الدينامية المجالية والاجتماعية والاقتصادية.
